MODULO:
Derecho Registral
Aplicado a la Ley 108-05
Profesora: Lic. Ivette Abreu Cuello
MODULO DE DERECHO REGISTRAL APLICADO A LA LEY 108-05
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TEMA I: DERECHOS REALES Y EL PATRIMONIO
El Patrimonio es el conjunto de cargas, derechos y obligaciones que pueden apreciarse en dinero y de los cuales puede ser titular una persona. El mismo está constituido por el activo y el pasivo de una persona.
Generalmente el activo de una persona está formado por sus bienes, y estos se encuentran dentro una rama del derecho denominada derechos reales, mientras que el pasivo es el conjunto de obligaciones contraídas.
En ese mismo sentido, se puede definir el derecho real como el conjunto de las diferentes relaciones entre una persona y una cosa.
La división clásica de los bienes se encuentra plasmada en el Art 516 del Código Civil, el cual establece:
“Todos los bienes son muebles e inmuebles. Clasificación esta que se desprende de la capacidad de desplazamiento que del bien. El Art. 2279 del Código de Civil consagra que “
en materia de bienes muebles la posesión vale título”. Por el contrario en el ámbito de bienes inmuebles la propiedad no es presumida, sino que la misma se encuentra bajo la protección de los registros de títulos, estableciéndose la existencia de los derechos en sus originales.
El derecho real tiene por objeto una cosa de terminada, atribuyendo a su titular un poder inmediato sobre la cosa protegido frente a todo el mundo
(erga omnes). Contrario a lo que sucede con los derechos personales, sobre los derechos reales la autonomía de la voluntad no puede generar nuevas figuras jurídicas, ya que existe un marco jurídico determinado de actuaciones. Un ejemplo de ello son los diferentes modos de adquirir la propiedad, establecidos en los Arts. 711 y 712 del Código Civil.
El Lic. Robinson Cuello, Autor del “
Estudio del Derecho de Propiedad y de los demás Derechos Reales Inmobiliarios en la Legislación Dominicana”, expresa que “El Sistema Jurídico Dominicano, para el manejo de los derechos reales es numerus clausurus, sin embargo, respecto de las obligaciones considera que es numerus apertus” MODULO DE DERECHO REGISTRAL APLICADO A LA LEY 108-05
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A diferencia de los derechos personales los derechos reales tienen eficacia frente a terceros. Los derechos de crédito por ejemplo se extinguen con su ejercicio, mientras que los reales son consolidados con el mismo.
Los derechos personales se encuentran excluidos del Registro de Títulos, sin embargo, tratándose de derechos reales, cuando hablamos de bienes inmuebles, son la hablamos de la base del mismo, como bien lo establece le Ley 108-
05 en su articulo 1 que finalidad de la misma es “regular el saneamiento y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios, así como las cargas y gravámenes susceptibles de registros en relación con los bienes inmuebles”. El derecho de propiedad se encuentra definido en el Art. 544 del Código Civil, e
l cual lo define como: “El Derecho de gozar y disponer de una cosa del modo más absoluto, con tal de que no se haga de ellas un uso prohibido por las leyes y reglamentos” Con relación a la propiedad de los bienes inmuebles el Código Civil en su Art. 552,
consagra: “La Propiedad del suelo comprende la de la superficie y la del subsuelo. El propietario puede hacer en la superficie todas las plantaciones y obras que crea conveniente, con las excepciones establecidas en el título de servidumbres. Puede hacer el en subsuelo todas la fábricas y excavaciones que juzgue oportunas, y sacar de ellas cuantos productos puedan darle, con sujeción siempre a las modificaciones establecidas en las leyes y reglamentos de minas y policía”. El Lic. Robinson Cuello en su obra
“Estudio del Derecho de Propiedad y de los demás Derechos Reales Inmobiliarios en la Legislación Dominicana”, nos muestra la siguiente clasificación para los derechos reales: Derechos Reales Principales y Accesorios.
Un derecho real principal es aquel que establece una relación directa entre una persona y una cosa. La Doctrina ha establecido como derechos reales principales al derecho de propiedad y sus desmembraciones como lo son la servidumbre, el usufructo, el uso, habitación, enfiteusis y el derecho de mejoras.
Por el contrario un derecho real accesorio es aquel que recae sobre la cosa pero es accesorio al derecho principal. Un ejemplo de ello es el derecho de crédito, donde el Acreedor posee como aval la garantía inmobiliaria.
Servidumbre.
Implica un derecho sobre la cosa ajena, y para su constitución deberán existir por lo menos dos inmuebles que pertenezcan a dos personas distintas. El Predio dominante será el que se beneficia de la servidumbre y predio sirviente aquel que debe sopórtala. Dicha carga queda MODULO DE DERECHO REGISTRAL APLICADO A LA LEY 108-05
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instituida como accesorio de ambos. Ej. de ello son las servidumbres de paso, de aguas, etc.
Usufructo.
Es una desmembración de derecho de propiedad, mediante el cual el titular posee el derecho de uso de la cosa, y el derecho de fructus, es decir, de percibir los frutos generados por la cosa. El mismo se encuentra unido a la persona, es de carácter temporal e intransferible y concluye con el fallecimiento de la persona. Uso y Habitación
. El derecho de uso otorga a su titular el beneficio de uso de la cosa que es propiedad de otro y obtener los frutos que genera para sus necesidades básicas. La diferencia con el usufructo es que no podrá obtener los frutos más allá de sus necesidades básicas. Por otro lado, el derecho de habitación confiere a su titular el beneficio de habitar una casa o parte de ella propiedad de otra persona, disfrutando únicamente de la parte necesaria para su alojamiento. El titular no tendrá derecho de percibir los frutos generados por el inmueble. Enfiteusis.
Dicha figura no se encuentra contemplada en la legislación dominicana, no obstante, en la practica encontramos diferentes actuaciones con características propias de dicha figura. Es un arrendamiento inmobiliario que consistente en la entrega del inmueble por parte del propietario a cambio de una renta. Derecho de Mejoras.
Se define como todo aquello que es incorporado al inmueble otorgándole un valor al mismo. Derechos Reales Nominados o Típicos.
Están previstos expresamente por la Ley. Estos a su vez se clasifican en plenos y limitados. Los reales plenos tienen la característica de que permanece el ejercicio y goce del derecho real, como lo es el derecho de propiedad, el cual permite a su titular gozar de la cosa del modo más absoluto. En cuanto a los derechos reales limitados, el titular posee un poder sobre la cosa de carácter limitado en el ejercicio, efectos y duración. Los derechos reales limitados a su vez se pueden clasificar en: Derechos reales de goce y derechos reales de adquisición y derechos reales de garantía. El derecho real de goce, permite el disfrute de una cosa, como es el caso del usufructo y la servidumbre. El derecho real de adquisición permite adquirir al titular el pleno dominio de la cosa objeto de contrato. Por último el derecho real de garantía permite al titular perseguir la cosa dada en garantía, como por Ej.: hipoteca y privilegio.
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Derechos Reales Innominados o Atípicos.
Son aquellos que podrían surgir como nuevas figuras jurídicas producto del juego de la autonomía de la voluntad de las partes. Estos derechos no se encuentran expresamente previstos por el legislador.
Derechos Reales de Garantía.
Los derechos reales de garantía aseguran el cumplimiento de una obligación contraída por un deudor frente a su acreedor. Tal es el caso de la hipoteca, los privilegios, etc. Existen dependiendo de su naturaleza garantías reales mobiliarias y garantías reales inmobiliarias. Las garantías reales son
consideradas por la doctrina francesa como derechos “reales accesorios”, por constituir un aval de cumplimiento del crédito, haciéndose la diferenciación con el derecho de propiedad y sus desmembraciones. TEMA II: LA JURISDICCION INMOBILIARIA
Sistema Registral.
El Registro de la propiedad es una institución a la cual se le atribuye en el ordenamiento jurídico la función de garantizar la protección de los derechos inscritos, y con ello el tráfico jurídico inmobiliario. Es el único registro de que tiene efectos de fe pública respecto de la titularidad y derechos reales sobre bienes inmuebles.
En la doctrina registral se ha denominado a la función registral como una función
de “Seguridad jurídica preventiva”, a la cual responden las diferentes oficinas de Registros de Títulos. Marco Legal:
Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario. (Modificada por la Ley No. 51-07);
Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de la Jurisdicción Inmobiliaria;
Reglamento General de Registros de Títulos;
Reglamento General de Mensuras Catastrales. Objetivo de la Ley 108-05. (Art. 1)
Tiene por objetivo regular el saneamiento y el registro de todos los derechos reales inmobiliarios, así como las cargas y gravámenes susceptible
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de registro en relación con los inmuebles que conforman el territorio de la República Dominicana y garantizar la legalidad de su mutación o afectación con la intervención del Estado a través de los órganos competentes de la Jurisdicción Inmobiliaria.
¿Por qué de la Reforma?
El desarrollo que ha tenido lugar en materia inmobiliaria en la República Dominicana en los últimos años, ha contribuido al incremento a desbordar la capacidad de servicios de la Jurisdicción de Tierras, tornándose la misma ineficiente para resolver los procesos pendientes y los que surgen cotidianamente, en una sociedad donde cobran singular importancia las inversiones inmobiliarias.
Uno de los grandes desafíos que enfrenta la sociedad dominicana lo constituye el proceso de modernización de la Jurisdicción de Tierras, para hacer posible que la institución y las organizaciones que la componen puedan responder de manera apropiada al desarrollo económico y social del país.
La ausencia de normas generales propias de la organización, la operación y gestión de los diferentes despachos, daba lugar a la diversidad de normas, volviendo el sistema registral más vulnerable a las improvisaciones y diseños debilitadores de la seguridad del mismo.
Es por ello que, se hacia necesario el establecimiento de un nuevo modelo organizacional para la jurisdicción, que contribuyera a la descentralización, con la separación de funciones y con una apropiada asignación de niveles de responsabilidad y jerarquía entre las unidades de operación de la institución.
En ese mismo sentido, era necesaria la implementación de un modelo que simplificara y optimizara los procedimientos, desjudicializando e incrementando la celeridad de los mismos y facilitando el acceso a la justicia, ajustando el sistema operacional a las necesidades del usuario.
Órganos De La Jurisdicción Inmobiliaria:
Tribunales Superiores de Tierras y Tribunales de Jurisdicción Original;
Dirección Nacional de Registro de Títulos;
Dirección Nacional de Mensuras Catastrales Competenci
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La Jurisdicción Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de todo lo relativo a derechos inmobiliarios y su registro en la república Dominicana.
Tribunales Superiores de Tierras:
Para celebrar audiencias el tribunal estará integrados con tres (3) y sus decisiones serán firmadas por los mismos.
Los tribunales superiores de tierras conocen en segunda instancia de todas las apelaciones que se interpongan contra las decisiones emanadas de los tribunales de jurisdicción original bajo su jurisdicción, así como también en última instancia de las acciones que le son conferidas expresamente por Ley No. 108-05.
Son tribunales colegiados compuestos por no menos de cinco (5) jueces, designados por la Suprema Corte de Justicia, entre los cuales debe haber un presidente. Tribunales de Jurisdicción Original:
Son tribunales unipersonales que constituyen el primer grado de la Jurisdicción inmobiliaria. Los tribunales de jurisdicción original conocen en primera instancia de todas las acciones que sean de la competencia de la jurisdicción Inmobiliaria, mediante el apoderamiento directo por parte del interesado y de acuerdo a su delimitación territorial. La competencia territorial se determina por la ubicación física del inmueble. Todo Tribunal de Jurisdicción Original se encuentra dentro de la jurisdicción de un Tribunal Superior de Tierras. Dirección Nacional de registro de Títulos:
Es el órgano de carácter nacional dentro de la jurisdicción Inmobiliaria encargado de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las oficinas de Registro de Títulos, velar por el cumplimiento de la Ley No. 108-05 en el ámbito de su competencia y por el cumplimiento del Reglamento General de Registros de Títulos. La Dirección Nacional de registro de Títulos está a cargo de un Director Nacional que es nombrado por la Suprema Corte de Justicia. Oficinas de registro de Títulos:
Las oficinas de Registro de Títulos están a cargo de un registrador de Títulos que es nombrado por la Suprema Corte de Justicia.
Están supeditadas jerárquicamente a la Dirección Nacional de registro de Títulos y sus funciones son registrar los derechos inmobiliarios, velar por la carrera aplicación de la ley No. 108-05 dentro de su competencia y cumplir con todas aquellas funciones que se les asigne por la vía reglamentarían relación con su delimitación territorial las oficinas de Registro de Títulos se encuentran vinculadas a uno o varios tribunales de jurisdicción original y a un único tribunal Superior de Tierras. MODULO DE DERECHO REGISTRAL APLICADO A LA LEY 108-05
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Dirección Nacional de Mensuras Catastrales:
Es el órgano de carácter nacional, dentro de la jurisdicción Inmobiliaria, encargado de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales, velar por el cumplimiento de la Ley No. 108-05 en el ámbito de su competencia y por el cumplimiento del Reglamento General de Mensuras Catastrales. La Dirección Nacional de Mensuras Catastrales es el órgano que ofrece el soporte técnico a la Jurisdicción Inmobiliaria en lo referente a las operaciones técnicas de mensuras catastrales. La Dirección Nacional de Mensuras catastrales está a cargo de un Director Nacional que es nombrado por la Suprema Corte de Justicia. Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales:
Están supeditadas jerárquicamente a la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales y su función es velar por la correcta aplicación de esta ley y del reglamento general de Mensuras catastrales. Las Direcciones Regionales de Mensuras catastrales están a cargo de un Director Regional de Mensuras Catastrales que es nombrado por la Suprema Corte de Justicia. Secretaria de los despachos Judiciales:
Es la unidad operativa que asiste a uno o varios despachos judiciales en la función administrativa y jurisdiccional. La Secretaría está a cargo de un secretario que es nombrado por la Suprema Corte de Justicia. El apoderamiento del tribunal se hace por intermedio de la secretaria quien asigna el caso por sistema aleatorio. El Abogado del Estado:
Tiene las funciones de representación y defensa del estado dominicano en todos los procedimientos que así lo requieran ante la Jurisdicción Inmobiliaria, a la vez ejerce las funciones de Ministerio Público ante la jurisdicción en función de esto. El Abogado del estado es competente para someter ante la jurisdicción que corresponda a los autores de las infracciones castigadas por la ley para que se le impongan, si procede, las sanciones establecidas. TEMA III: LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
Los principios, son los conceptos fundamentales que sustentan un Sistema registral, el nuestro responde a los establecidos por el Sistema Torrens. El sistema Torrens es un sistema registral de origen australiano que nace alrededor de 1858 y que fue introducido en nuestro país por el Gobierno Militar Norteamericano en el 1920, por la Orden Ejecutiva 511. Desde entonces ha inspirado e impregnado el sistema inmobiliario dominicano, sirviéndole de fundamento, y marcando las pautas para el desarrollo de la actividad registral. Existen principios que son comunes a todas las legislaciones.
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En la ley 108-05 de registro Inmobiliario se establece en el PRINCIPIO II,
Especialidad, que consiste en la correcta determinación e individualización de los sujetos, objetos y causas del derecho a registrar.
- Legalidad, que consiste en la depuración previa del derecho a registrar
- Legitimidad, que establece que el derecho registrado existe y que pertenece a su titular.
- Publicidad, que establece la presunción de exactitud del registro dotando
“la presente Ley del Registro Inmobiliario implementa el sistema de publicad inmobiliaria en la Republica Dominicana sobre la base de los siguientes criterios:de fe publica su constancia”. Principio de especialidad
El principio de especialidad es vital par ala calificación Registral, pues el inmueble sobre el que recae la actuación debe encontrarse debidamente identificado, pero no sólo el inmueble sino también el titular registrado, y la causa de la actuación.
A ello se refiere el Artículo 39 literales a y b del reglamento general de registros de Títulos cuando establece que los titulares del derecho sean personas físicas o morales deben de estar perfectamente identificaos por:
1. Nombres y apellidos completos como figuran en la cédula de Identidad y lectoral.
2. Numero de Cedula o pasaporte, nacionalidad, mayoridad o minoridad.
3. Estado Civil, Nombre y Apellidos del Cónyuge y régimen matrimonial en caso de corresponder.
4. domicilio.
5. si es persona moral su nombre comercial, numero de registro otorgado por la autoridad competente y domicilio; así como su representante legal.
Por otro lado, es indispensable la identificación del inmueble sobre el que recae el derecho a ser registrado, así mismo debe definirse el origen de los derechos. En los Certificados de Títulos originales que sustentan dichos derechos se prohíbe el uso de abreviaturas y borraduras en los origínales así como en el registro Complementario.
Por otra parte, del
: Se define el principio de especialidad como aquel principio registral en virtud del cual, el sujeto del derecho, el inmueble objeto de registro y la causa de la adquisición han de quedar perfectamente identificados y clarificados.Principio de legalidad se desprende que todo derecho antes de ser registrado debe ser depurado. De este principio nace la MODULO DE DERECHO REGISTRAL APLICADO A LA LEY 108-05
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calificación registral, calificación en el régimen de mensuras y el papel activo del juez en el proceso de saneamiento.
Este principio tiene por objeto, evitar que sean registradas operaciones sin méritos, que ocasionen graves perjuicios a los particulares como consecuencia de la aceptación de actos, que no reúnen las condiciones establecidas por la ley para su validez. La finalidad de la Legalidad es garantizar la seguridad jurídica sobre los derechos registrados.
Los documentos que son presentados por ante la Jurisdicción Inmobiliaria deben reunir los requisitos exigidos para su validez.
Mediante el ejercicio de la legalidad, se juzga la validez y regularidad, de los actos y actuaciones. Una vez calificado el documento en que se fundamenta la actuación solicitada se admite o se rechaza en caso de ser admisible; de ser admitida se procede a dar publicidad actuación correspondiente a los derechos reales o accesorios registrables que se desprenden del mismo, generando los efectos de fecha cierta y oponibildiad a los terceros asignados por la Ley.
El ejercicio del principio de legalidad a de ser imparcial y debe ser efectuada siempre apegada a la ley y a los principios que rigen la materia, siendo ante todo es una actuación libre que no debe estar sujeta a ningún tipo de presiones, ni influencias. Es una actuación donde el criterio del funcionario del órgano, no debe estar atado, imperando el espíritu critico en este proceso.
En cuanto al
Es considerado como indispensable para la eficacia de todo sistema registral, ya que los asientos del registro, establecen el derecho de propiedad de quienes figuran en el mismo.
Principio de Legitimidad, se entiende como el reconocimiento de la existencia del derecho sobre el cual se realiza la actuación. Principio de Publicidad
: La información que ofrece el registro goza de la presunción de exactitud. En el sistema Torrens la inscripción es constitutiva y convalidante, los derechos se perfeccionan con la inscripción. En el articulo 90 de la ley: “El contenido de los registros se presume exacto, y esta presunción no admite prueba en contrario, salvo las previsiones contenidas en la Ley y en los reglamentos referidas a la revisión por causa de fraude y por causa de error material”. MODULO DE DERECHO REGISTRAL APLICADO A LA LEY 108-05
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El Principio de Publicidad permite que todo el interesado pueda tener acceso a la información del registro, para obtener datos actualizados de los asientos del registro y, por tanto, sobre el estado de un inmueble.
La publicidad puede ser clasificada en:
Publicidad FormalPublicidad Material.
Publicidad Formal.
Es decir, no estando obligado el registrador a actuar de oficio. Las inscripciones y anotaciones ordenadas judicialmente deben ser solicitadas por el Juez de la causa o la Secretaria del tribunal apoderado.
Una vez el registrador recibe la actuación tiene el deber de calificarla. El principio de rogación no limita la calificación, solo pone en movimiento la actuación registral y en la ejecución de los actos el registrador no puede actual ni ultra, ni extra petita, al momento de ejecutar los actos que le son presentados.
Los intereses que son llevados al Registro deben ser canalizados por las partes Registro de Títulos es un órgano imparcial, cuya función principal es garantizar los derechos de los cuales da fe en sus asientos, en tal virtud, no puede actuar de oficio sino a requerimiento de parte, ya que su actuación debe estar provista de imparcialidad
El Principio de Prioridad:
.El Registro es el receptor de todas las solicitudes de actuaciones inmobiliarias. El ingreso de un documento al registro MODULO DE DERECHO REGISTRAL APLICADO A LA LEY 108-05
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genera fecha cierta del mismo, es a partir de este momento que se considera la existencia del mismo para los fines jurídicos, este momento se le llama fecha cierta y a partir del mismo se establece la prioridad registral; el registro debe llevar un libro diario, donde de hacer constar, los minutos días, mes y año del ingreso del documento al registro, a partir de este momento se establece la prioridad de la inscripción frente a otras. Este libro puede ser llevado sea en soporte físico o digital. La Prioridad es el turno o preferencia que tiene una actuación sobre otras que se inscriben. Con la inscripción del derecho en el
sistema Torrens, se constituye el derecho; de ahí la máxima: “PRIOR TEMPORE, PRIOR JURE”, primero en el tiempo mejor en derecho. De lo que se puede interpretar que el primero en registrar un documento, tiene un derecho preferencial sobre los posibles actos que ingresen después. Ya que la fecha de realización de los contratos no determina la prioridad registral, esta es determinada por el ingreso o presentación de los documentos por ante el registro. De ahí una de las máximas del sistema Torrens, plantea: “Lo que no se encuentra en el registro no se encuentra en el mundo”. Es necesario adquirir una prioridad para ser considerado como existentes los derechos. Principio de Tracto sucesivo
El tracto es una sucesión de actos encadenados a un inmueble, cuyos derechos pasan de un titular registral a otro causahabiente de forma sucesiva. Estas actuaciones constituyen la historia de la vida jurídica del inmueble que se trate este principio tiene una estrecha relación con el principio de calificación, al efectuarse el tracto se determina quien es el actual sujeto registral y el origen de su derecho. Es vital la calificación del tracto, en el sistema jurídico registral dominicano, por los múltiples fraudes en el tráfico de la propiedad inmobiliaria.
Existe un
: es definido por el Dr. Wilson Gómez, en el libro “Derecho Inmobiliario registral, citamos: “Ese principio registral tiene como propósito el ordenamiento de los asientos o inscripciones, de manera tal que se pueda establecer sin dificultad una secuencia entre las adquisiciones y las transmisiones de los derechos que recaen sobre la propiedad inmobiliaria, sin que sea interrumpida la continuidad”.Principio de Tracto Abreviado: Tiene lugar en el asiento registrar cuando se realizan distintas transmisiones y solo se inscribe la última. Hay que tener en cuenta que si bien es cierto que rige el principio de tracto abreviado en los actos ordenados por los jueces en ejercicio de sus funciones jurisdiccionales, no menos cierto es que esos actos jurisdiccionales deben realizarse con total conocimiento del titular registrar; pues rige el principio de legitimación registrar en sentido pasivo, es decir, no cabe alterar un asiento registrar si no es con el consentimiento del titular, o sin que el mismo haya sido objeto del correspondiente procedimiento judicial. MODULO DE DERECHO REGISTRAL APLICADO A LA LEY 108-05
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Principio de Protección del Tercero Registral
(tercer adquiriente de buena fe a titulo oneroso): es la persona que adquiere el derecho de propiedad de quien figura como titular en el registro, desconociendo la existencia de anormalidad alguna. A este no podrán afectarle las operaciones que no figuren en los originales del registro al momento de su adquisición. Para gozar de esta protección es necesario ser tercero de buena fe, es decir no tener conocimiento de la existencia de situación jurídica en que se encontraba el inmueble; que el adquiriente haya adquirido a titulo oneroso, es decir que ha pagado el precio del inmueble. Es decir no podrán afectarle las situaciones que se presenten contra el antiguo titular, siempre que se demuestre que el mismo no tenia conocimiento de la exigencia de estas y que el procedimiento fue realizado cumpliendo con todas las formalidades previstas. La buena fe se presume. Principio de Consentimiento:
E s tradicional la discusión entre los registralistas referente a la necesidad de la exigencia de una causa en el sistema registral, y por tanto la existencia de un consentimiento material de la partes, o si en cambio basta la expresión abstracta de un consentimiento, consentimiento formal para registrar o cancelar registralmente un derecho. Se define el principio de consentimiento causal o de causalidad como aquel principio en virtud del cual, los actos y negocios jurídicos inmobiliarios que pretendan acceder al Registro de Títulos, han de tener una causa valida, con expresión de la misma en el documento inscribible. Principio de Rogación:
Los derechos reales, cargas gravámenes y medidas provisionales sobre inmuebles registrados se inscriben, anotan o cancelan a solicitud expresa de parte interesada o por disposición del juez o tribunal competente. Principio de Tracto sucesivo:
Con posterioridad al primer registro, para ejecutar actos por los cuales se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales, cargas o gravámenes sobre inmuebles, se requiere que previamente conste registrado el derecho de la persona que otorga, o en cuyo nombre se otorgan los mismos. IV. MENSURAS CATASTRALES
PARCELA (Art. 69 RGMC)
Se denomina parcela a todo inmueble de extensión territorial continua, delimitada por un polígono cerrado de límites, objeto de un derecho de propiedad o copropiedad registrado, cuya existencia y elementos esenciales
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hayan sido comprobados y determinados mediante un acto de levantamiento parcelario documentado, aprobado y registrado en la dirección Regional DE Mensuras catastrales e inscrito en el registro de Títulos correspondiente. A los fines del presente reglamento el término parcela es equivalente a solar, por lo que se utilizarán indistintamente.
ESTADO PARCELARIO (Art. 69 RGMC)
Son atributos de una parcela:
Su ubicación y colindancias.
Sus límites.
Su designacion catastral
SsssssSu designación catastral. Su designación catastral. Su designación catastral.
Los atributos de la parcela constituyen el estado parcelario del inmueble, y deben ser determinados mediante un acto de levantamiento parcelario(Art. 71 RGMC) Se denomina acto de levantamiento territorial al conjunto de operaciones técnicas por las cuales se obtienen y procesan datos destinados al conocimiento del espacio territorial y sus características. LEVANTAMIENTOS PARCELARIOS
(Art. 72 RGMC) Son actos de levantamiento parcelario aquellos actos de levantamiento territorial practicados con el fin de constituir, modificar, verificar o reconoce el estado parcelario de los inmuebles. LEVANTAMIENTOS PARCELARIOS
CLASES
MENSURA (ART. 73 RGMC)
ACTUALIZACION DE MENSURA (ART. 140 Y SGTES RGMC)
DESLINDE (Art. 157 Y SGTES. RGMC)
MODIFICACIONES PARCELARIAS
Subdivisión
Refundición
Urbanización parcelaria
Operaciones Combinadas MODULO DE DERECHO REGISTRAL APLICADO A LA LEY 108-05
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SON CONVENCIONALES
SON BILATERALES
DEBEN SER DETERMINADOS DE FORMA
CONTRADICTORIA ENTRE COLINDANTES
DEBEN SER PUBLICITADOS EN EL TERRENOS Y EN LOS REGISTROS.
LA UBICACIÓN
Conjunto de datos que individualizan el único lugar de la superficie terrestre que corresponde a la parcela y por lo tanto al derecho.
FORMA Y DIMENSIONES
Una vez que están determinados los limites, la parcela está en condiciones de ser representada geométricamente. Los lados, ángulos y superficie son los elementos que permiten reprensar geométricamente una parcela.
V
Generalidades.
. EL RÉGIMEN DE CONDOMINIOS La Ley Nº 5038 (G.O. 8308 del 29 Nov. 1958), conocida como Ley de Condominios, estableció un régimen especial para la propiedad por pisos y departamentos. Dicha ley instituyó un nuevo derecho real autónomo, netamente diferenciado de la propiedad, pero no como un desmembramiento de ella, sino a su mismo nivel. A su vez, la Ley Nº 404 (G.O. 9278 de 18 Oct. 1972) complementa dicha ley, rigiendo para las construcciones de un solo piso que sean propiedad común divididas por paredes o tabiques divisorios.
La posibilidad de que los diferentes pisos de una casa pudieran pertenecer a diversos propietarios, estaba contemplada en el artículo 664 de Código Civil
La Ley Nº 108-05 de Registro Inmobiliario, planteó algunas reformas a la Ley Nº 5038 para adecuarla al régimen registral y para actualizarla adaptándola a las necesidades actuales de las nuevas formas de uso de la tierra. Si bien, el condominio (o propiedad horizontal como se la conoce en otros países,) nace
1, aunque no establecía un régimen que regulara las relaciones de los propietarios, sino que simplemente se remitía a establecer el cómo habrían de hacerse las reparaciones y construcciones. MODULO DE DERECHO REGISTRAL APLICADO A LA LEY 108-05
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para dar respuesta a una práctica corriente de la modalidad de utilización de los edificios de departamentos, en la actualidad el régimen es aplicable a otras situaciones tales como complejos de locales
comerciales, countries o clubes de campo, edificios de sitios de parqueo, etc.
Asimismo, la reforma incluyó una modernización del régimen de condominio, planteando modificaciones sustanciales al régimen, las que están básicamente contenidos en los nuevos artículos 1, 2 y 3 de la Ley de Condominios:
Artículo 1:
“Las distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública podrán ser de propiedad exclusiva de una o más personas las que a su vez son propietarias indivisas de las partes comunes, de conformidad con el régimen establecido por esta Ley.” Artículo 2:
“Para disfrutar del régimen de Condominio que establece esta Ley, los sectores en que esté dividido el inmueble deberán tener salida directa a la vía pública o por un paso común que los haga aprovechables de manera independiente.” Artículo 3:
“Cada titular es propietario de la unidad exclusiva que le corresponde y copropietario de los sectores comunes y del terreno. Los propietarios podrán extender o restringir el uso de sectores comunes y aún limitar el uso de algunos de ellos a los titulares de las unidades a las que sirven.” Como se puede observar, se ha desvinculado el condominio de la exigencia de que el inmueble esté edificado y se impide que el terreno pueda ser de una persona distinta de los propietarios de las unidades del condominio. Estas reformas permiten que el régimen pueda adaptarse a las necesidades del tráfico inmobiliario.
Art. 664 (Código Civil): Cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a diversos propietarios, si los títulos de propiedad no regulan la forma en que hayan de hacerse las reparaciones y construcciones, deben hacerse en la siguiente forma: las paredes maestras y el techo, son de cuenta de todos los propietarios, cada uno en proporción de la parte que tenga. El propietario de cada piso debe hacer el suelo correspondiente al suyo.
La escalera que conduce desde la planta baja al primer piso, es de cuenta del dueño de éste: el trozo que media entre el primero y segundo, corresponde al propietario del último, y así sucesivamente.
En tal sentido, el Reglamento General de Mensuras Catastrales, establece que
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no es requisito que las parcelas estén edificadas, ni que las unidades de condominio se refieran a departamentos, locales o partes de un edificio o construcción; el régimen de 17
condominio es aplicable para dividir edificaciones, complejos residenciales, complejos hoteleros, complejos industriales, cementerios privados o cualquier otro sistema de propiedad inmobiliaria en que se pretenda establecer una relación inseparable entre sectores de propiedad exclusiva y sectores comunes
Asimismo, y con la finalidad de uniformar los regímenes, la Ley Nº 108-05 en su artículo 103 deroga la Ley Nº 404 (G.O. 9278 de 18 Oct. 1972) y en el artículo 100 párrafo VI establece la imposibilidad de aplicar el régimen del artículo 664 del Código Civil a los inmuebles registrados.
Registralmente, el régimen de condominio plantea algunas particularidades que hacen que se le deba brindar especial atención, penetrando a fondo en su estructura para analizar las alternativas de generar una técnica especial de libros a tal efecto.
Desde el punto de vista doctrinario, el régimen establecido por la ley 5038, permite dividir un inmueble en partes privativas y en partes comunes,
La finalidad de la Ley Nº 5038, de Condominios, es básicamente:
.asimilando el derecho sobre esas partes privativas a un derecho real de propiedad, y el derecho sobre las partes comunes a una copropiedad; esta combinación entre propiedad y copropiedad tiene rasgos especiales que permiten caracterizar al condominio como un derecho autónomo.
• Permitir la división de un inmueble en sectores privativos de aprovechamiento independiente, y sectores comunes que faciliten aquel aprovechamiento directa o indirectamente. • Regular las relaciones entre los distintos titulares de derechos.
Registrar el terreno de conformidad con la Ley de Registro Inmobiliario (artículo 19 de la Ley de Condominios).
Jurídicos
Registrar un Reglamento de Condominio (artículo 20 de la Ley de
Condominios).
El inmueble debe estar deslindado, no es posible la afectación al régimen de un inmueble soportado en una Constancia Anotada (artículo 100, párrafo V, de la Ley de Registro Inmobiliario).
Registrar un Reglamento de Condominio (articulo 20 de la Ley de Condominios).
En el régimen de Condominio, el objeto, es siempre un inmueble integrado por sectores con interdependencia funcional esencial. El derecho asignado a cada copropietario, puede desdoblarse para su análisis en dos: un derecho exclusivo (asimilable a la propiedad) que es ejercido sobre su parte privativa, y un derecho ejercido en calidad de cotitular sobre las partes comunes (asimilable a la copropiedad con indivisión forzosa).
Ha de tenerse en cuenta que este desdoblamiento y su posterior asimilación a la propiedad y a la copropiedad, es sólo a los efectos de un análisis más claro, ya que, como se explicitara al principio, el derecho real de condominio es autónomo y con las características propias que dimanan de la ley que lo instituye, y sólo en aquellos aspectos no contemplados específicamente por ella, serán de aplicación supletoria las normas que rigen la propiedad y la copropiedad.
Uno de los principios y fundamentos del Régimen de Condominio es la interdependencia entre los sectores privativos y los comunes, por lo tanto no pueden separarse jurídicamente unos de otros sin destruir la funcionalidad de las unidades; es decir, el objeto antes y después de ser afectado al régimen es único, y aunque desde el punto de vista del ejercicio de las prerrogativas individuales de cada uno de los condóminos, sea necesario separar e identificar sectores, ello no implica que estos adquieran autonomía real (aunque adquieren autonomía para el tráfico jurídico).
En el condominio, no hay alteración del estado parcelario (no hay variación ni de la ubicación, ni de los límites de la parcela), la parcela sigue intacta. En caso de desaparición del régimen, ya sea por acuerdo voluntario o por destrucción del edificio (en los casos donde la edificación sea esencial para la subsistencia del
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régimen), los propietarios de cada unidad (al mismo tiempo condueños del suelo), mantienen su condición de copropietarios del suelo, y la parcela originaria, sobre la que se constituyó el régimen, reaparece con todos sus atributos intactos y vuelve a la vida jurídica como si nada hubiera ocurrido. A pesar de la afectación, la parcela nunca dejó de existir, simplemente subyació sirviendo de soporte al régimen.
La Ley de Registro Inmobiliario introdujo las siguientes características
del condominio:
a. Definición de Condominio:
b. El terreno es esencialmente común y pro indiviso de todos los condóminos.
c. Los sectores o áreas comunes y pro indivisos son inseparables de la propiedad exclusiva y no pueden ser transferidos ni gravados independientemente. La transferencia de la propiedad incluye, aunque no lo contemple el contrato, el derecho sobre las partes comunes que le corresponde.
d. No se constituyen condominios sobre unidades de condominios ni nuevos condominios en inmuebles sujetos al régimen de condominio.
En estos casos lo que corresponde es una modificación del condominio original.
e. No se pueden constituir condominios sobre inmuebles amparados en Constancias Anotadas.
f. Los diferentes pisos de una edificación ubicada en terrenos registrados no pueden pertenecer a distintos propietarios si no están afectados al régimen de condominio.
g. En los casos de Condominio, el Certificado de Título identifica la unidad exclusiva, la participación sobre las partes comunes y el terreno.
h. Se emite un Certificado de Título por cada unidad exclusiva.
i. El privilegio que garantiza el pago de las cuotas de los gastos comunes del Condominio, al que hace referencia la Ley de Condominio tiene plena vigencia sin necesidad de estar inscrito en el Registro. El título ejecutivo de este privilegio es la ley misma, acompañada de los documentos establecidos para estos fines.
Es el derecho real en virtud del cual las distintas partes de un inmueble con independencia funcional y salida directa o indirecta a la vía pública, se establecen como propiedad exclusiva de una o más personas, las que a su vez son copropietarias indivisas sobre las partes comunes. La División del Condominio.
La modificación del artículo 20, incorporando la división del condominio, responde a la necesidad de aplicar el principio de especialidad en lo que hace al objeto.
Este principio esencial del Sistema, exige, entre otras cosas, que el objeto sea de existencia comprobada y que esté correctamente determinado. Por más
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buena voluntad que se ponga, será imposible describir adecuadamente por medio de palabras un edificio, y mucho menos la forma en que se relacionan entre sí partes comunes y exclusivas; la anexión de planos de arquitectura, estructuras e instalaciones nada agregan; el tecnicismo propio de estos documentos, confeccionados con otros fines, no permite interpretar correctamente cada sector jurídicamente relevante (si puede identificarse un baño o la sala, pero no siempre es posible interpretar cuales son los límites de la unidad exclusiva y cual es su superficie si la misma no consta en el plano, o cual es su posición relativa, o la complementación que tiene con sectores comunes).
Es este sentido, la Ley de Registro Inmobiliario, avanzó hacia un proceso de división de los Condominios, que permita aplicar correctamente el principio de especialidad en relación al objeto: un inmueble con diferenciación entre sectores jurídicamente relevantes (de aprovechamiento independiente o común según el caso); es decir, no debe confeccionarse un plano por unidad de condominio, sino un plano de división de todo el edificio donde conste todos y cada una de las unidades propias y las comunes.
A partir de este plano, es posible registrar las unidades, ya que en el mismo figurarán correctamente determinadas y ubicadas, y servirá de base para la confección de los respectivos títulos de las distintas unidades.
Conforme al Reglamento General de Mensuras Catastrales,
se denomina división para constitución de condominio al acto por el cual se identifican, dimensionan, ubican y documentan cada uno de los sectores o áreas de un inmueble, determinando si los mismos son propios, comunes o complementarios, para permitir su afectación al régimen de condominio. El principio de especialidad, esencial en el sistema registral dominicano, exige que los inmuebles a registrar estén correctamente individualizados y determinados. Si éste principio no se cumple adecuadamente no es posible proteger ni garantizar los derechos registrados. Es mediante el plano de división para la constitución de condominios que se cumple con este principio.
Como en todo proceso de identificación, es necesario asignar un nombre o designación única de cada individuo que permita hacer referencia a él inequívocamente. Para ello, se recurre a un sistema de identificación único que, en el caso de los Condominios sigue para los sectores el criterio jerárquico-posicional y para las Unidades Funcionales se asimila a la propia designación que se le otorga físicamente a cada unidad, quedando en este caso el criterio en manos del propietario.
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En la designación de sectores debe tenerse particular cuidado en evitar la reiteración de designaciones; el asignar la misma designación a dos sectores distintos supone confundirlos y generar serios problemas a futuro, y la misión principal, sin perjuicio de otros controles, en el proceso de revisión por parte de la Dirección Regional de Mensuras Catastrales es controlar que no se repitan designaciones.
El criterio jerárquico-posicional tiene la ventaja de mostrar inmediatamente que tipo de sector se trata, en qué bloque está y en qué planta se encuentra, lo que hace más sencilla la interpretación, y permite que en pocas palabras se pueda identificar la unidad y a la vez tener una ubicación bastante aproximada de la misma, dando elementos muy concretos y precisos que permitan redactar el certificado de títulos en forma ágil y clara.
Los Sectores Privativos y los Sectores Comunes.
Los
Parte de la doctrina suele hablar de cubo de aire, en franca referencia al espacio sobre el cual es ejercido el derecho exclusivo, dado que, en el caso de departamentos, techos, pisos y paredes externas son necesariamente comunes y se encuentran en copropiedad entre los distintos propietarios de las unidades.
En relación a la designación de estos sectores, el Reglamento General de Mensuras Catastrales establece que,
Como puede observarse en el ejemplo anterior, la designación
Adicionalmente, en el plano, debe colocarse antes de la designación del sector propio, la Unidad Funcional a la que pertenece.
Sectores Privativos o Sectores Propios, también llamados Unidades de Propiedad Exclusiva; son aquellos sectores del inmueble con autonomía funcional que les permite alcanzar el destino para el cual están destinados, y que tengan salida directa a la vía pública o por un paso común.los sectores propios se identifican con una designación compuesta de nueve (9) caracteres. Los dos primeros corresponden a las letras “ese” y “pe” (SP), el tercer y cuarto carácter corresponden a un bloque o edificio, el quinto y sexto carácter corresponden a la planta y los tres últimos al polígono correspondiente; para completar el número de caracteres asignados a cada campo se anteponen tantos ceros como sean necesarios. El siguiente ejemplo permite la correcta interpretación de la nomenclatura adoptada:SP-01-05-015 indica que se trata de un Sector Propio correspondiente al bloque constructivo 1, ubicado el sector en la planta 5 y le corresponde dentro de esa planta y ese bloque el número de polígono MODULO DE DERECHO REGISTRAL APLICADO A LA LEY 108-05
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Los
Sectores o Unidades Comunes, están contempladas en el Art. 3 de la ley. El terreno es siempre común, los demás sectores o cosas, serán comunes en función del diseño y distribución de los ambientes del edificio, y su condición de elemento común habrá de desprenderse del plano de obra respectivo y deberá ser específicamente determinado como tal en el plano de división de condominio. Conforme al Reglamento General de Mensuras Catastrales, los sectores comunes se identifican con las letras “ese” y “ce” (SC) y no llevan números de identificación. Los Sectores Comunes de Uso Exclusivo.
Dentro de los sectores comunes, es factible diferenciar aquellos que son de uso exclusivo de los que no tienen este carácter. Esta diferenciación se origina en que ciertas cosas comunes sólo benefician a una unidad exclusiva de la que son necesariamente accesorias, como podrían ser las azoteas asignadas a una unidad de condominio. En estos casos, el ambiente no deja de ser común, pero el titular del sector privativo al que se halla necesariamente vinculado, la usufructúa con exclusividad aunque sus derechos están esencialmente limitados y el ejercicio de algunas facultades puede requerir la autorización del resto de los condóminos.
En estos sectores sólo el
Rige en estos espacios, el artículo 8 de la ley de Condominios, que en su parte final dispone:
Es de suma importancia tener siempre presente que, un sector común de uso exclusivo, es un sector común y por lo tanto las facultades de su titular son esencialmente limitadas. Dentro de un sector privativo, el titular puede ejercer todos los.
En el Reglamento General de Mensuras Catastrales se establece que los sectores comunes son las partes del inmueble, carentes de autonomía funcional, que por su destino, sirven a los sectores propios facilitando su aprovechamiento.
Son necesariamente comunes:
uso es exclusivo del propietario, pero el sector no pierde por ello su calidad de común. Le está reservado el uso con exclusividad, pero no tiene las mismas facultades que sobre un sector privativo; cualquier alteración, no expresamente permitida en el Reglamento Interno, que quisiere realizar sobre dicho espacio debe contar con el acuerdo del resto de los condóminos.Se necesitará el consentimiento de todos los propietarios para modificar los acuerdos que declaren, extiendan o restrinjan el número de las cosas comunes o que limiten la copropiedad.
El terreno. MODULO DE DERECHO REGISTRAL APLICADO A LA LEY 108-05
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Los elementos materiales que delimitan la parcela. MODULO DE DERECHO REGISTRAL APLICADO A LA LEY 108-05
Los muros u otros objetos que separan sectores privativos, los elementos estructurales de los edificios y todos los conductos e instalaciones de beneficio común.se necesitará el consentimiento de todos los propietarios para construir nuevos pisos o realizar obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus dependencias, salvo disposición contraria en el reglamento. 5, y en la gran mayoría de los casos es redactado por el propietario de la parcela a afectar, convirtiéndose de este modo en un contrato de adhesión, donde los adquirentes de las unidades no tienen posibilidades de hacer modificaciones (salvo las previstas en la Ley de Condominio y con el consentimiento del resto de los condóminos). Esa amplia facultad que tiene el propietario de la parcela a 24
afectar es la que se quiere limitar al no permitir que las azoteas sean consideradas como sectores propios.
El Reglamento General de Mensuras Catastrales ha adoptado la corriente mayoritaria excluyendo la posibilidad de que una azotea pueda ser considerada como sector privativo, y sólo pueden ser tratadas como sectores comunes o sectores comunes de uso exclusivo.
En relación a la designación de estos sectores, se sigue el mismo criterio de los sectores propios: l
Lo de dueño absoluto debe entenderse que tiene la mayor cantidad de facultades acordadas tanto por la ley como por el Reglamento interno. El carácter de absoluto en el derecho de propiedad de un condómino está limitado, pues el Reglamento rige como ley interna del Condominio y debe ser respetado, pero dentro de las facultades acordadas no está sujeto a autorizaciones por parte del consorcio; sin alterar la estabilidad del edificio ni los límites de su sector, puede modificar internamente los ambientes, cambiar el color o revestimientos de las paredes, la distribución del mobiliario, etc.
Adicionalmente, en el plano, debe colocarse antes de la designación del sector común de uso exclusivo, la Unidad Funcional a la que pertenece.
os sectores comunes de uso exclusivo se identifican con una designación compuesta de nueve (9) caracteres. Los dos primeros corresponden a las letras “ese” y “e” (SE), el tercer y cuarto carácter corresponden al bloque edificado, el quinto y sexto carácter corresponden a la planta y los tres últimos al polígono correspondiente; para completar el número de caracteres asignados a cada campo se anteponen tantos ceros como sean necesarios. Las Unidades Funcionales y la Funcionalidad.
Una vez determinados los distintos sectores, se está en condiciones de definir cada unidad funcional. Conforme al Reglamento de Mensuras Catastrales, se denomina u
nidad funcional al conjunto de sectores propios y comunes vinculados física o jurídicamente que pueden ser objeto de un derecho de condominio y comprende al sector o sectores propios y al sector o sectores comunes de uso exclusivo que le puedan corresponder. En un sentido amplio, se entiende por unidad funcional al ambiente o conjunto de ambientes principales y dependencias, cubiertas y descubiertas, directamente o indirectamente comunicadas entre sí, necesarias para el desarrollo de las actividades compatibles y concordantes con el destino de la misma. Es decir, en un sentido amplio, el término unidad funcional, comprende tanto al sector privativo como aquellos sectores comunes que por su íntima
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relación funcional permiten que aquél pueda cumplir con el destino para el que fue previsto.
A manera de ejemplo, se puede decir que la uni
Resulta un requisito indispensable para que proceda la división para la constitución de condominio la independencia y funcionalidad de todas las unidades que se originan. Determinar la funcionalidad de una unidad, es una función de los organismos administrativos competentes en materia urbanística y edilicia, no es una función de algún órgano de la Jurisdicción Inmobiliaria. Es sobre cada unidad funcional, donde se centra el análisis para determinar la factibilidad de que un edificio pueda ser afectado al Régimen de Condominio.
Decidir si algo es funcional implica determinar si está en condiciones de cumplir los fines para los que fue previsto, y en materia inmobiliaria, esta facultad es propia de los organismos del Estado que tienen a su cargo la regulación del desarrollo urbano y edilicio. El planeamiento urbano, el ordenamiento territorial, el control de las obras públicas y privadas, son actividades propias de órganos administrativos dependientes del Poder Ejecutivo, quién es el encargado de desarrollar e implementar las políticas conducentes al bienestar general. La funcionalidad, como acto administrativo, se otorga con la aprobación. No debe confundirse la Unidad Funcional con la Unidad de Condominio o sub-parcela. La Unidad de Condominio o sub-parcela es una unidad registral, ya está constituido el Condominio, y por lo tanto las unidades de condominio o sub-parcelas están en el tráfico inmobiliario. La Unidad Funcional es anterior a la constitución del Condominio, es sobre la que se trabaja en la división, una vez aprobado el plano de división e inscripto el Reglamento en el Registro de Títulos, la Unidad Funcional se transforma en la Unidad de Condominio o Sub-Parcela.
El Reglamento General de Mensuras Catastrales define a la Unidad de Condominio o Sub-Parcela de la siguiente forma:
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dad funcional “X” está integrada por un sector propio destinada a departamento ubicada en la tercera planta, por dos sectores propios destinados a parqueos ubicados en la primera planta y un sector común de uso exclusivo destinado a azotea ubicado en la cuarta planta. Como puede deducirse de sus ubicaciones, estos sectores no están físicamente unidos y se comunican entre sí por pasos comunes, pero de hecho conforman una única unidad funcional que permite el aprovechamiento integral del destino con el que fue concebida.Con el nombre de subparcela se designa a la unidad de dominio exclusivo resultante de la afectación de una parcela al régimen de condominio, cuya existencia y elementos esenciales hayan sido comprobados y determinados mediante un plano de división para constitución de condominio 26
documentado y aprobado en la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, e inscrito en el Registro de Títulos correspondiente.
De los planos del proyecto o de los planos definitivos conforme a obra, y esos planos, con la constancia de aprobación, deben ser presentados como prueba de la funcionalidad del complejo; y en su tarea de revisión, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales debe verificar que la cantidad de plantas, bloques edilicios y unidades funcionales presentadas en el plano de división del condominio sea la misma que la autoridad competente aprobó. Así como la Dirección Regional de Mensuras Catastrales no tiene facultades para determinar si una unidad es funcional, tampoco tiene facultades para aprobar un plano de división de condominio que modifique o altere los planos de arquitectura que fueron aprobados.
En este sentido, debe existir cierto grado de razonabilidad al contrastar los planos, variaciones en la superficie cubierta son lógicas y esperables, pero cuando estas variaciones provienen del agregado de ambientes, no es posible dar el visto bueno, porque la Dirección Regional de Mensuras Catastrales no tiene facultades para ello; por la misma razón, si el proyecto se aprobó con 50 parqueos, la Dirección Regional de Mensuras Catastrales no puede aprobar un plano de división para la constitución de ese condominio con 49 o 51 parqueos, debe aprobarlo con 50 parqueos que es lo autorizado por el órgano competente; el aducir que con un parqueo más o un parqueo menos no se altera la funcionalidad ni se perjudica a nadie, es argumento que debe esgrimirse ante la autoridad competente en materia urbanística y edilicia, y no ante la Dirección Regional de Mensuras Catastrales.
Los límites de las facultades de las Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales funcionan en ambos sentidos: no puede negar la aprobación de una división aduciendo falta de funcionalidad de alguna unidad cuando la autoridad administrativa competente la ha dado, pero tampoco puede aprobar una división en que se haya modificado de forma notoria (que exceda los límites normales y razonables de las adecuaciones constructivas en obra) lo que estaba previsto en los planos aprobados.
Para la designación de las Unidades Funcionales, con el fin de evitar duplicidad de designaciones se deja librado al criterio del propietario su asignación. Así las unidades funcionales pueden designarse como A-1, 101, 2301, etc.; en este sentido, la única limitación que existe es la de no repetir designaciones, en tal caso será motivo de observación del plano.
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El Plano de División para la Constitución de Condominio.
El plano de división para la constitución de condominio, es el documento gráfico en el que se describen e identifican las unidades de condominio. Está integrado por planillas de superficies y la representación gráfica del condominio.
Las Planillas.
Al plano de división para la constitución de condominio se incorporan tres planillas de superficies: la planilla de descripción de unidades, la planilla de cierres o superficies por planta, y la planilla resumen.
Planilla de Descripción de Unidades
Es la planilla principal del plano donde se muestra como está integrada cada unidad de condominio, y cuál es el destino, ubicación y superficie de los sectores que la integran. El Reglamento General de Mensuras Catastrales dispone que:
Esta planilla muestra en forma sintética y simple como están integradas las unidades funcionales. En el caso de la Unidad Funcional 101, está integrada por el Sector Propio SP-00-01-08 (bloque 0, planta 1, polígono 8), destinado a departamento y superficie de 75.45 m2, el Sector Propio SP-00-01-07 (bloque 0, planta 1, polígono 7), destinado a depósito y superficie de 15.00 m2, y el Sector Común de Uso Exclusivo SE-00-01-01 (bloque 0, planta 1, polígono 1), destinado a parqueo y superficie de 7.50 m2; como puede observarse, resulta más práctico y sencillo interpretar la planilla que redactar como está integrada cada unidad.
Se incorpora al plano de división de condominio una planilla de descripción de unidades funcionales en la cual constan los sectores propios y sectores comunes de uso exclusivo que conforman la unidad de condominio. La referencia a los sectores se hace con indicación de la designación, destino y superficie. Asimismo, el referido Reglamento, incorpora un modelo de planilla a utilizar, el que se agrega a continuación. Planilla de Superficies.
La planilla de superficies, es una planilla que muestra un resumen por plantas de la conformación del condominio. La utilidad de esta planilla reside en su función de control de las superficies, ya que permite identificar errores en los cierres década planta. El manejo de esta planilla es fundamental para detectar errores ya que se trata de una planilla de control, de gran utilidad tanto para la revisión del plano como para su armado. La planilla se forma con una fila para cada tipo de superficie, siendo la última una fila de totales por
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columna; las columnas corresponden a cada planta, en tanto que la última columna representa los totales por tipo de sector.
Planilla Resumen
Finalmente, la planilla resumen, como su nombre lo indica muestra un resumen general del condominio en forma sintética y permite interpretarlo en primera instancia.
VI. LA COMUNIDAD O CO-PROPIEDAD
La historia del derecho inmobiliario dominicano ha dado lugar a un rechazo injustificado de la figura de la copropeiad, figura que no obstante se produce en la vida diaria del tráfico. Basta recordar aquí, que una de las finalidades de la implementación del sistema torrens en el país, era evitar los fraudes y traumas sociales que habían causado los terrenos comuneros, y que uno de los objetivos de derecho sistema era el intentar dar una solución al problema de los terrenos comuneros.
Con el paso del tiempo se produjo una confusión de los conceptos de copropiedad, a la confusión del concepto de parte indivisa de finca con el concepto de parte material de finca por medio de las constancias anotadas.
En primer lugar, lo que tiene que quedar claro, es que cuando estemos hablando de Comunidad o Copropiedad, no nos estamos refiriendo ni a la antigua situación de los terrenos comuneros (que realmente eran situaciones de copropiedad), ni tampoco a la figura del Condominio que es el supuesto en que varios departamentos de un edificio pertenecen a distintos propietarios, ni tampoco al régimen económico matrimonial de comunidad de bienes; nos estamos refiriendo al supuesto, tan frecuente en la vida diaria, de que varias personas concurran en la titularidad de un mismo inmueble, bien porque lo adquirieron conjuntamente por compra, bien por donación, bien como consecuencia de una sucesión hereditaria, bien por donación, bien como consecuencia de una sucesión hereditaria, bien por una adjudicación en subasta, etc. Es decir, cuando son varias las personas que han adquirido el inmueble.
Se define genéricamente la copropiedad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece por-indiviso a varias personas.
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Desde el momento en que varias personas, ya sean éstas personas físicas o personas morales, concurren a la adquisición del mismo bien, existe entre ellos copropiedad o comunidad.
Es cierto que los supuestos de propiedades por-indivisas son mirados con menosprecio por parte del legislador, puesto que son fuentes frecuentes de conflictos entre los distintos copropietarios. Pero no por ello, se debe dejar de reconocer que también es posible que varias personas quieran permanecen de forma indefinida en e pro indiviso como por ejemplo forma de explotación de esos negocios comunes, y también esos supuestos deberían de ser normados por el legislador. Sería deseable, que en el campo del derecho civil, se estableciera una regulación sustantiva de la copropiedad o comunidad.
Cuando varias personas concurren a la vez en la titularidad de un inmueble estamos ante un supuesto de copropiedad o comunidad, es preciso saber que tipos de comunidades son las que se admiten en derecho. La doctrina jurídica distingue dos tipos de comunidades:
La Comunidad de Tipo Romano y la Comunidad de Tipo Germánico.
La diferencia fundamental entre una y otra figura es el concepto de cuota indivisa ya que la comunidad de tipo romano, es una comunidad por cuotas mientras que en la comunidad de tipo germánico no existen dichas cuotas.
Se define como cuota indivisa, cuota parte, o parte por-indiviso, la parte proporcional que corresponde a cada copropietario en la titularidad del bien inmueble bien entendido que esta cuota indivisa es de carácter porcentual ideal y no se corresponde con ninguna porción material del inmueble.
Cuando dos personas compran una parcela, ambas serán copropietarias de dicha parcela en la cuota indivisa o porcentaje que ellos fijen. Puede ser que ambos compren por parte iguales en cuyo caso el porcentaje o cuota indivisa que corresponde a cada uno de los copropietarios en la cosa común es del 50% o si prefiere llamarlo, de una mitad indivisa. Ello no quiere decir, si por ejemplo la finca mide 1000 metros cuadrados, que cada uno de ellos tenga sobre dicha finca la titularidad de 500 metros cuadrados, o que tenga el derecho a 500 metros cuadrados de forma materia ubicados en un determinado lugar, será necesario un acto posterior, a través de la subdivisión de la finca y la disolución de la copropiedad con adjudicación de las distintas parcelas a cada uno de los copropietarios, como se logrará que entonces sí, cada uno de los copropietarios sea el propietario de una finca individualizada.
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Puede ocurrir, igualmente que los distintos copropietarios fijen un porcentaje distinto en sus adquisiciones, es decir que por ejemplo uno sea dueño de una tercera parte indivisa de la finca y el otro de dos terceras partes indivisas (ningún problema debe de existir también para ello).
El que cada uno de los copropietarios sea titular de una parte indivisa de la finca, no supone, y lo volvemos a repetir, que eso se corresponda con ser titular de una parte material concreta y determinada de finca.
Las cuotas indivisas, nunca se concretan y se ubican en partes materiales de finca, porque no pueden ubicarse nunca de esa forma ya que son partes porcentuales matemáticas.
Distinción entre la Comunidad Germánica y la Comunidad de Tipo Romano.
La comunidad por cuotas también llamado comunidad romana. Que se caracteriza por las siguientes notas:
-La propiedad está atribuida a los distintos cotitulares (condueños) por cuotas.
Cada cotitular puede disponer como quiera de su cuota.
Cada cotitular puede materializar esa cuota abstracta que la pertenece, mediante el ejercicio de la actio comuni dividendo, es decir la acción de división de la cosa común, que no es otra cosa que la subdivisión de la parcela en tantos lotes o parcelas materiales como cotitulares haya, adjudicando a cada uno de los cotitulares una porción material de finca. -Cada uno de los diversos objetos que integran la comunidad, no están atribuidos por cuotas a los cotitulares.
-Que existen vínculos personales entre los cotitulares que impiden que cada uno pueda disponer de su parte. (por ser cónyuges. Herederos…) 31
Y no existe a diferencia de la comunidad romana la acción de división de la cosa común. considerado, cada uno de los cotitulares de dicho patrimonio puede ostentar la titularidad de una cuota indivisa del mismo en el sentido de la comunidad romana, sin embargo respecto a cada uno de los objetos que integran dicho patrimonio, no cabe hablar de comunidad romana sino germánica pues no existe sobre cada objeto cuota de la que disponer. Son supuestos de comunidad germánica la comunidad de bienes o los patrimonios en liquidación.
Para entenderlo mejor, explicamos que por ejemplo una vez disuelta la comunidad de bienes, todo el patrimonio de la comunidad de bienes, (una vez hechos los reintegros correspondientes) pertenece a los dos cónyuges por mitad en virtud del
De igual forma sobre la copropiedad, el reglamento para el Control y reducción de Constancias Anotadas establece en su articulo 9 párrafo II que:
artículo 1474 Código Civil. Ello quiere decir que sobre todo el m patrimonio cada uno de los cónyuges tiene la mitad indivisa como si fuera una comunidad de tipo romano, pero ello no quiere decir que sobre cada uno de los objetos que integran ese patrimonio tengan una mitad indivisa. Es por ello que el artículo 1476, establece que la partición de la comunidad se le aplicará las mismas reglas que en cuanto a las participaciones en las sucesiones. O por ejemplo si una persona fallece con dos hijos, cada uno de los dos hijos tendrá la mitad indivisa de toda la herencia adyacente, pero ello no quiere decir que se tenga la mitad indivisa de cada uno de los bienes. Será luego con la determinación de herederos y la partición de la herencia cuando definitivamente se adjudiquen los bienes a cada uno, pudiendo no obstante querer los herederos que determinado bien se les adjudique por mitad y en por-indiviso. Será entonces cuando ya surgirá la comunidad ordinaria sobre ese concreto bien, de forma que cada uno de los herederos podrá hacer actos de disposición.“Cuando los derechos están consignados en forma genérica a favor de varias personas sin estar determinada la participación que le corresponde a cada una de ellas, se presume, salvo prueba en contrario, que el derecho corresponde a todos los cotitulares en cuotas partes iguales”. VII. MEDIDAS PROVISIONALES Y LIMITACIONES LEGALES. LITIS SOBRE DERECHOS REGISTRADOS. UTILIDAD PÚBLICA. BIEN DE FAMILIA. EMBARGO INMOBILIARIO. EL BLOQUEO REGISTRAL
Concepto de Asiento Registral.
Es la consignación practicada en Registros de Títulos como consecuencia de la ejecución de documentos aptos para constituir, transmitir, modificar, declarar o extinguir derechos reales, cargas o gravámenes que recaen sobre un
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inmueble registrado. Existen diferentes tipos de asientos registrales como son: Las inscripciones definitivas, las inscripciones provisionales y las anotaciones. La Inscripción definitiva es todo asiento registral con carácter definitivo que se ejecuta en los registros como consecuencia de un acto que constituye, transmite, declara, modifica, extingue derechos reales, cargas y/o gravámenes sobre un inmueble. Ej.: Hipoteca judicial, venta, cancelación hipoteca, construcción, condominio. Por el contrario, la inscripción provisional es todo asiento registral con carácter no definitivo que se ejecuta en los registros como consecuencia de un acto que constituye, transmite, declara o modifica derechos reales, cargas y/o gravámenes sobre un inmueble, por Ej. Hipoteca legal mujer casada, judicial provisional, un embargo, etc.
Las anotaciones son asientos de carácter provisional o temporal que se ejecuta con relación a una inscripción especifica para afectar su integridad, como consecuencia de la ley de Registro Inmobiliario, sus Reglamentos o de una orden judicial.
Dentro de las medidas provisionales se encuentran las medidas cautelares, que pueden tener su origen tanto en la Ley como en proceso de carácter contencioso, esto con la finalidad de preservar un derecho y evitar un daño inminente con relación a ciertos actos.
Litis Sobre Derecho Registrados.
Tiene por objeto la conservación del derecho registrado, hasta tanto sobrevenga la sentencia definitiva del Tribunal apoderado de una Litis, al fin de garantizar la ejecución de la misma. Tiene por objeto informar a los terceros, evitando que los mismos realicen cualquier tipo de actuación sin conocimiento de esta existencia.
La Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario establece la inscripción de un asiento por existencia de una Litis, indicado en el Reglamento de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, específicamente en
el Art. 135 “El Juez o Tribunal apoderado de una litis sobre derechos registrados, una vez sea depositada la notificación de la demanda a la contraparte, informará al Registro de Títulos y a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondientes, la existencia de la misma. El Registro de Títulos correspondiente anotará un asiento sobre el inmueble involucrado en el que se hará constar que el mismo es objeto de un conflicto que se está conociendo en dicho tribunal. La práctica jurídica consuetudinaria en la República Dominicana ha permitido la inscripción de una medida cautelar sobre inmuebles registrados que no se encuentra prevista en el ordenamiento jurídico dominicano. Dicha figura se
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conoce como
Oposición, la cual se sustentó en los mismos preceptos del asiento de Litis. La anotación de oposición se convirtió en el pasado en fuente de fraude, debido a que el asiento de carácter cautelar carente de toda contestación, únicamente requería la individualización del objeto e identificación del sujeto registral, comunicándose al Registro de Títulos mediante acto de alguacil, lo cual produjo un abuso del derecho en perjuicio de los propietarios. Anotaciones de Advertencia.
En la práctica Registral existe otra figura que posee el mismo objetivo del asiento de Litis y es la denominada nota de advertencia. Por ejemplo, el caso de una anotación que surge de la interposición de una demanda en nulidad contra una Sentencia de Adjudicación.
Utilidad Pública.
Constituye una medida cautelar establecida mediante decreto del Poder Ejecutivo cuyo objetivo es publicitar el interés que presenta el Estado frente al inmueble. El propietario afectado conserva su derecho de propiedad, pero los terceros no podrán alegar ignorancia sobre el interés publicitado a favor del estado.
Bien de Familia.
La protección al bien de familia se establece de manera concreta en nuestro país en la Ley 1024 sobre Bien de Familia. El bien de familia podrá constituirse sobre una casa, un apartamento, local, tierras contiguas o vecinas.
Debe ser constituido por el propietario del inmueble, teniendo la capacidad de disponer del mismo.
No puede constituirse sobre una parte del inmueble.
Un co-propietario no puede constituir al bien de familia su parte de derechos sobre el inmueble.
No puede constituirse al bien de familia un bien afectado por derecho reales de garantía (hipoteca, privilegio)
Puede constituirse en bien de familia un inmueble afectado por hipotecas legales.
No puede constituirse a favor de extranjeros, únicamente luego de naturalizados. MODULO DE DERECHO REGISTRAL APLICADO A LA LEY 108-05
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Embargo Inmobiliario.
Tiene por objeto poner bajo custodia de la justifica previo mandamiento de pago un inmueble que pertenece al deudor o causahabiente de este a requerimiento del acreedor, con el fin de efectuar la venta judicial de dicho inmueble.
Efectos:
Garantiza su oponibilidad a terceros evitando que los mismos aleguen ignorancia.
Genera un bloque registral sobre el inmueble afectado (Art. 680 y 686 Código de Procedimiento Civil) VIII. PROCESOS JUDICIALES EN LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA
SANEAMIENTO. RECURSOS ADMINISTRATIVOS. RECURSOS JURISDICCIONALES.
La entrada en vigencia de la Ley 108-05 y sus reglamentos complementarios como bien indicábamos en temas anteriores, trajeron una serie de cambios dentro de los órganos que componen la Jurisdicción Inmobiliaria, variando las prácticas tradicionales. Tal es el caso de los tribunales superiores de tierras y de jurisdicción original, los cuales sufrieron modificaciones tanto en el procedimiento como en las acciones que conocen.
Acciones frente a los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria.
El Saneamiento.
Es un proceso de orden público mediante el cual se determina e individualiza un terreno, depurándose los derechos que recaen sobre el mismo y registrándose por primera vez.
Marco Legal: Arts. 20 al 27 de la Ley No.108-05: y los Arts. 46, 50, 51, 70 al 73, 115 al 123, 125, 126, 128 al 131 del Reglamento de los Tribunales.
Etapas del Saneamiento, Art. 24 de la Ley 108-05 (Mensura, Proceso Judicial y Registro)
Mensura: Es el procedimiento técnico mediante el cual se individualiza, ubica y determina el inmueble sobre el que se reclama el derecho de propiedad. La mensura inicia con la solicitud de autorización a la Dirección Regional de
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Mensuras Catastrales, que se expide a requerimiento del reclamante, la dirección rechaza o emite la solicitud de los trabajos en un plazo de 20 días, si lo rechaza debe de estar jurídicamente fundamentado. La vigencia de dicha autorización es de 60 días para presentación de trabajos, dicho plazo es prorrogable con debida justificación por un término de 30 días.
La Dirección Regional tendrá un plazo de 45 días para pronunciarse sobre los trabajos. Dentro de los 15 días después de la aprobación, debe apoderar al Tribunal de Jurisdicción Original competente. Una vez fijada la fecha para realizar la mensura del inmueble, todo lo relativo al titulo o posesión del mismo es competencia del Tribunal.
El Proceso judicial: En esta etapa se depura el derecho a registrar. En un plazo no mayor de 15 días el Tribunal deberá de notificar a los reclamantes el inicio del proceso judicial de saneamiento para que estos cumplan con el principio de publicidad.
Dentro de los 60 días luego del apoderamiento debe producirse la primera audiencia. Podrán celebrarse tantas audiencias y traslados como se entienda necesario. Todo interesado comparecerá personalmente o representado. El proceso de saneamiento termina con la Sentencia de Adjudicación que será notificada a la JI y adquiere autoridad de la cosa juzgada salvo no se recurra en apelación por ante el TST.
El Registro: Acto mediante el cual se expide el certificado de titulo que acredita la existencia del derecho. La sentencia de saneamiento debe ser remitida al Registro conjuntamente con el plano definitivo, dentro de los 15 días de la recepción de los planos aprobados.
Litis sobre Derechos Registrados.
Es el proceso contradictorio a través del cual se dirimen los conflictos sobre derechos registrados.
Marco Legal: Arts. 28 al 31 de la Ley 108-05: y Arts. 46, 132 al 136 del Reglamento de los Tribunales.
Procedimiento: La Litis se inicia con el deposito de la demanda por ante la Secretaria del Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente. El demandante deberá notificar la constancia ante el Tribunal de que ha notificado al demandado el acto introductivo de la demanda por acto de alguacil. Si dicha demanda no es notificada el Juez no podrá realizar ningún tramite procesal, lo cual garantiza el derecho de defensa del demandado. Luego de dicha notificación
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el Juez o Tribunal competente fijara audiencia, quedando a cargo de la parte mas diligente la citación para la audiencia de la contra parte.
Demanda Reconvencional (Reparación de Daños y Perjuicios).
Cualquiera de las partes contra las cuales se interponga una Litis puede demandar reconvencionalmente en reparación de daños y perjuicios al demandante original, cuando la demanda haya sido interpuesta de una forma temeraria o con el propósito de causar un daño.
Marco Legal: Art. 31 de la Ley 108-05; Art. 46 y 137 del Reglamento de los Tribunales; y 1382 del Código Civil.
Demanda en Referimiento.
El Juez del Tribunal de Jurisdicción Original o del Tribunal Superior de Tierras apoderado de una caso puede ordenar, mediante referimiento, todas las medidas que fueren necesarias en caso de urgencia, así como ordenar todas las medidas conservatorias que se impongan para prevenir un daño inminente o para hace cesar una turbación manifiestamente ilícita o excesiva. Dicho proceso culmina con una ordenanza en referermiento, la cual posee carácter provisional, y se puede recurrir dentro de los 15 días de su notificación.
RECURSOS CONTRA ACTUACIONES ADMINISTRATIVAS.
Reconsideración.
La parte que se considera afectada por una resolución puede solicitarle al mismo juez o tribunal que la emitió, la modificación de la misma. Se encuentra establecido en los Arts. 74 y 76 de la Ley 108-05; y los Arts. 171 al 177 del Reglamento de los Tribunales. Jerárquico.
Es el recurso mediante el cual se le solicita al Tribunal jerárquicamente superior la revisión de la decisión relativa a una reconsideración. Arts. 74, 75 y 77 de la Ley 108-05; y los Arts. 171, 178 al 183 del Reglamento de los Tribunales. Jurisdiccional.
Procura la revisión de una resolución resultante del recurso jerárquico. Arts. 74, 75 y 78 de la Ley 108-5; y los Arts. 171, 184 y 192 del Reglamento de los Tribunales. RECURSOS CONTRA ACTUACIONES JURISDICCIONALES.
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Apelación.
Acción mediante la cual se impugna una decisión emanada del Tribunal de Jurisdicción Original. Puede ser interpuesto por cualquier persona que haya sido parte o interviniente en el proceso y que se considere afectado por la decisión. Art. 79 al 81 de la Ley 108-05; y los Arts. 8, 46, 194 al 196 del Reglamento de los Tribunales. Casación.
Toda decisión dictada en última o en única instancia por los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria puede ser recurrida ante la SCJ para que la misma decida si la ley ha sido bien o mal aplicada. Revisión por causa de error material.
Pretende corregir un error puramente material consignado en una decisión, sin afectar un derecho o fondo del asunto, se interpone por ante el mismo tribunal que emitió la decisión. Art. 83 al 85 de Ley 108-05; y Arts. 46, 197 y 198 del Reglamento de los Tribunales.Revisión por causa de fraude. Acción mediante la cual puede impugnarse una decisión resultante de un proceso de saneamiento, cuando el interesado entiende que la misma fue obtenida de manera fraudulenta. Este recurso se puede interponer en un plazo no mayor de 1 año después de expedido el primer certificado de titulo, por ante el Tribunal Superior de Tierras territorialmente competente. Art. 86 al 88 Ley 108-05; y Arts. 8, 46, 199 y 200 del Reglamento de los Tribunales. 18
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